[경매공부] [2/50] 서울시 도봉구 15분 역세권 아파트

 

오늘도 짬짬히 경매공부~

도봉동에 있는 서원아파트라고 세대수가 2천 세대가 넘는 대단지 아파트가

특별매각물건으로 올라와있길래 살펴본다.

 

네이버 부동산에서 살펴보니, 사용승인일이 1996년으로. 지어진지 무려 29년이나 된 아파트.

그럼에도 불구하고 1호선 역과 15분(도보, 대중교통)이내이며 세대수가 2450세대나 된다는 장점이 있다.

도봉역은 지하철로 강남역까지 1시간안에 진입할 수있기 때문에 강남권으로 분류해도 될거같다.

 

또 매물로 올라온 114동의 경우 평형수가 아래와 같아서.

 

 

쓰리룸은 아니지만, 투룸정도로 신혼부부가 거주하기에 나쁘지 않은 환경으로 판단된다.

쓰리룸이었으면 더할나위 없이 좋았겠지만 쓰리룸에 거실 및 주방 분리구조는 나쁘지 않다.

더군다나 실내에 다용도실이 있는 것도 요즘 장점으로 볼 수 있다.

 

 

 

 

경매 이력을 살펴보면, 2회의 유찰에 1차 매각이 되었는데, 이때 미납으로 다시 재입찰이 진행되는 물건이다.

6월달에 이미 2억 5천 이상의 입찰금액이 있었는데 왜 잔금처리를 하지 않은걸까?

 

해당 단지의 전용면적 49.77m2의 네이버 시세는 1층의 경우 3억 2천으로 등록되어있고.

그 외층은 3억 5천부터 3억 8천까지 다양하다.

 

 

2억 5천에 입찰을 했다고 가정해도 이미 3억 8천의 시세가 있기 때문에, 싸게 3억 5천에 팔아도 무려 1억 가량이 남을 텐데..왜 잔금처리를 하지 않을걸까? 궁금하네...

등기부등본의 갑구를 보니까... 

원래 거주하시던 성씨가 "김 씨"이신 분이, 주택담보로 노후연금을 받고 계셨나보다.

이후 본 소유자의 사망으로 그의 자녀 "나 씨" 5명이 해당 아파트에 공동담보를 설정하게 된 것이고.

무엇인지 모르겠는데.. 한국주태금융공사가 근저당실행을 위해 경매를 실시한거같은데.

근저당관련 사항을 을구에서 재확인이 필요하다. 

 

 

그래서 을구를 확인하여보니, 앞서 내용은 아파트의 매매에 따른 근저당 설정 및 해제가 되어있고, 9번에서부터 주택연금을 받기 위하여 "김 씨"께서 근저당권을 설정한 내용이 기재되어있다.

 

그렇다면 이 주택의 소유자는 총 5명이고, 근저당은 이 소유자 5인의 부모였던 "김씨"의 주택연금으로 인한  "한국주택금융공사"의 근저당권 시행인데... 이러한 사항이 경매 잔금을 포기할 정도의 위력을 가진걸까?

한 번 GPT와 함께 공부해보도록 하련다.

 

📌 권리분석

1. 소유권 변동(갑구)

• 2000년대 초반 여러 차례 매매를 통해 이전 → 2006년 김** 단독 소유
• 2017.12.18. “주택금융공사법에 따른 금지사항 등기” → 주택연금(역모기지) 설정
• 2024.05.21. 김** 사망으로 추정 → 상속인 5명에게 지분 1/5씩 상속
  • 나*숙, 나*순, 나*배, 나*철, 나*화
  • 대위자: 한국주택금융공사(HF) (즉, HF가 채권자로서 권리 대위)
• 2024.05.29. HF(한국주택금융공사)가 임의경매 신청 → 현재 경매 진행

👉 따라서 이 사건은 주택연금(역모기지) 대출 후 상속인이 채무를 갚지 않아 HF가 경매 신청한 케이스입니다.

---

2. 소유권 이외 권리(을구)

• 과거 은행 근저당(외환은행, 신한은행, 국민은행 등)이 있었으나 대부분 말소됨.
• 2017.12.18. 한국주택금융공사(HF) 근저당권 채권최고액 3억 9,200만 원 → 말소기준권리
• 이후 별도 임차권/전세권 없음.

👉 결국 HF 근저당이 말소기준권리가 되며, 이후 권리는 경매로 모두 소멸합니다.

---

3. 특별매각조건의 의미

공고문에 적힌 건 **“매수신청보증금 20%”**뿐입니다.

• 일반 보증금은 최저가의 10% → 이 사건은 **20%**로 상향
• 이유: HF(주택금융공사)와 같은 공적기관이 채권자일 경우, 미납 방지를 위해 법원이 보증금 요건을 강화하는 경우가 있습니다.
• 흔히 “HUG 임차권 포기” 같은 특별매각조건과는 달리, 임차인 관련 특별조건은 없음

👉 즉, 이 물건의 특별매각은 권리 인수 문제 때문이 아니라, 보증금 상향(20%) 때문에 특별매각으로 표시된 겁니다.

---

📌 투자자 입장에서 총평

✅ 장점

• 권리 깨끗 (HF 근저당이 말소기준 → 낙찰자 인수할 권리 없음)
• 도봉구 2,400세대 대단지 아파트 → 환금성 우수
• 감정가 3.99억 → 최저가 2.55억 (64%) 수준 → 시세 대비 저렴할 가능성 높음

⚠️ 주의사항

• 소형평형(39.85㎡, 약 12평형) → 전세·매매 수요가 한정적 (1~2인 가구 대상)
• 대출 규제 확인 필수 (과거 낙찰자가 잔금 미납 → 대출 실행 안 된 정황이 있을 수 있음)
• 관리비 체납, 명도 문제 확인 필요 (상속인이 거주했는지 여부)

---

✅ 결론

• 이 아파트는 HF 주택연금 근저당 → 상속 후 채무 미이행 → 공사가 직접 경매한 사건.
• 특별매각조건은 단순히 “보증금 20%” 요건 때문이지, 임차권 인수 위험 때문이 아님.
• 권리상 안전한 물건이며, 입지·환금성은 좋으나 소형평형이라 수요층 제한적임.
  
  
  

그렇다고한다. 상속인들이 채무를 미이행했다고.. 이부분이 이해가 잘 안되서 GPT한테 다시 물어봄.

📌 주택연금(역모기지)의 구조

1. 김옥순 씨 생존 시점
   • 김** 씨가 한국주택금융공사(HF)에 아파트를 담보로 제공.
   • HF는 매월 연금(생활비) 형태로 돈을 지급.
   • 대신 아파트에 근저당권(채권최고액 3억9,200만 원) 설정.
2. 사망 시점
   • 주택연금은 보통 채무자 사망으로 종료됩니다.
   • 이때 선택지는 두 가지:
     ① 상속인들이 연금을 받은 원리금을 전액 상환하고 집을 보존
     ② 상속인들이 상환하지 않으면, HF가 담보권 실행 → 경매 절차 진행

---

📌 지금 사건의 흐름

• 2017년에 김** 씨가 HF와 주택연금 계약을 체결 → 근저당권 설정.
• 김**씨 사망(2023년 12월) → 2024년 5월 상속등기 진행.
• 상속자 5명이 각 1/5 지분을 상속받음.
• 하지만 상속인들이 HF에 연금 원리금을 상환하지 않음.
• HF가 근저당 실행 → 임의경매 개시(2024.5.29).

👉 따라서 이번 사건은 상속인들이 채무를 상환하지 않아서 HF가 직접 경매를 신청한 겁니다.

---

📌 정리

• 네, 말씀하신 대로 맞습니다.
• 김** 씨 생전에는 HF가 매달 연금을 지급했고, 그 대가로 집에 근저당을 잡음.
• 사망 후에는 상속인들이 그 채무를 대신 변제해야 했는데, 이행하지 않자 HF가 경매를 청구한 거예요.
• 그래서 특별매각조건도 임차보증금 문제가 아니라 단순 보증금 20% 상향으로 붙은 겁니다.

 

음 그렇구나.. 음. 그래..

 

 

그래서 내 자본금(5천만)을 가지고 이 경매를 입찰이 가능할지 GPT와 논의해보았는데.

결론은 자본금 부족 및 대출여부에 관해서 비관적인 시각을 공유해줬다. 흑흑.

 

 

📌 자본 구조 확인

• 최저매각가: 2억 5,536만 원
• 보증금(20%): 약 5,107만 원 → 입찰 참여만 해도 현금 5천만 원이 거의 다 들어감
  • 즉, 낙찰 전에 바로 쓸 수 있는 돈이 이미 다 묶임

---

📌 낙찰 후 잔금 조달

• 예를 들어 2.55억에 낙찰 → 보증금 5,100만 원 납부
• 잔금은 약 2억 450만 원
• 대출 60% 가능하다 해도 (약 1억 5천만 원 수준)
• 나머지 자기자본이 1억 원 정도는 필요

---

📌 총 필요 현금

• 입찰보증금 5,100만 원
• 낙찰 후 자기자본 약 1억
• 취득세(약 4%, 1천만 원대) + 기타 비용 포함
  👉 최소 1억 6천만 원 이상은 있어야 안정적으로 접근 가능한 물건입니다.

---

📌 결론

• 현금 5천만 원으로는 입찰보증금은 간신히 가능하지만, 잔금 납부를 못 하게 됨
• 이전에 한 번 낙찰자가 미납으로 떨어진 것도 같은 이유일 가능성이 큼 (대출이 생각보다 안 나왔거나 자기자본 부족)

---

✅ 따라서, 지금 자본으로는 이 아파트는 입찰 불가에 가깝습니다.
대신 현실적으로는 **최저가 1.5억 전후 다세대/빌라(3룸, 실거주 수요 있는)**를 타겟으로 보는 게 맞습니다.

사실 영끌해서 경매를 한다면, 가능하기도 할텐데. 경락대출이기 때문에 2.5억의 60%인 1.5억은 대출이 나올거같아서.

나머지 1억만 ㅎ.. 현금 융통을 하면 가능한데..할려면 할 수도 있는데.이렇게 하라면 미국주식을 전부 팔아버리고 

미국주식 양도소득세만 1천만원 가량을 내야함....

1천만원 손실에 1억 수익이면 할만한데, 문제는 이 비용 말고도 추가로 플러스 알파로 각종 세금을 내야한다는 사실..

 

명도비용은 들지 않겠지만,

아파트 연식이 좀 있기 때문에. 수리비용(도배, 보일러, 수도, 전기 등)도 만만치 않을 테라. 여유로 1천만원이 더 있으면 좋을 텐데.

현금이 빠듯하다.. 아쉽다 아쉬워...

 

✅ 결론

• 최저입찰가가 2억으로 내려온다고 해도, 자본금 5천만 원으로는 여전히 부족합니다.
• 최소 9천만 원 ~ 1억 원은 있어야 안전하게 접근 가능해요.

---

👉 그래서 지금 현금이 5천이라면, 현실적으로는 낙찰가 1.5억 전후 다세대/빌라가 맞는 목표대이고, 아파트는 아직 자본 대비 무리라고 보시면 됩니다.

 

그래서 2억으로 유찰되면 어케되겠냐고 물어봤더니 얄짤없음..넘 슬프다..

 

✅ 정리

• 현재 구조(현금화 5천만 원)에서는 도봉구 아파트 입찰은 현실적으로 불가능합니다.
• 선택지는 ① 주식 더 현금화해서 아파트, 또는 ② 1.5억대 다세대/빌라로 첫 투자예요.

그래서 있는 주식 더 처분해서 하면 어떻겠냐고 물어봣는데 그래도 얄짤 없다.. ...

그래도 공부하는건 공짜니까.. 하여간..이렇게 오늘도 세상 공부를 해보았다.. 또르르르.... 

 

 

 

 

전제

• 말소기준권리: HF(한국주택금융공사) 근저당 채권최고액 3억 8천만 원
• 낙찰가액: 3억 원
• 다른 선순위 권리 없음(가정)

---

📌 채권최고액 vs 실제 채권액

1. **근저당권 설정액(채권최고액)**은 담보 한도일 뿐, 실제 빌려준 돈(채권액)은 보통 더 적습니다.
   • 예: 근저당 3억 8천만 원 → 실제 대출금은 3억 원(채권최고액은 120~130%로 잡는 게 일반적).
2. 경매에서 배당은 실제 채권액 기준으로 이뤄집니다.

---

📌 배당 구조

• 낙찰가액 3억 원 전액이 배당금으로 들어옴.
• HF의 실제 채권액이 3억 원이라면 → HF가 3억 원 전액 배당 받고 채권 소멸.
• 만약 실제 채권액이 3억 5천만 원이었다면 → 낙찰가 3억 원만 받아가고, 5천만 원은 미회수 채권으로 남음.

---

📌 미회수 채권(차액) 처리

• 경매 배당금으로 회수하지 못한 부분은 채권자가 채무자(전 소유자)에게 별도로 청구합니다.
• 즉, 그 8천만 원은 낙찰자가 부담하는 게 아니라, 채무자가 개인적으로 갚아야 할 빚으로 남습니다.
• 낙찰자는 낙찰가 3억만 내면 소유권을 깨끗하게 취득.

---

✅ 결론

• 낙찰가(3억) < 근저당 최고액(3.8억)이라도, 낙찰자가 8천만 원을 인수하지 않습니다.
• 차액 8천만 원은 채무자의 빚으로 남고, HF가 채무자에게 별도 추심을 진행할 뿐이에요.

---

👉 혹시 원하시면, 제가 “근저당 최고액 vs 실제 채권액” 계산 예시표를 만들어드릴까요? (예: 채권최고액 3.8억일 때 실제 채권액 3억·3.3억·3.5억 시 배당 결과)