[5/50] 서울 양재 인근 우면동 10년차 오피스텔 2024타경111276

https://www.courtauction.go.kr/pgj/index.on?w2xPath=/pgj/ui/pgj100/PGJ159M00.xml

 

 

이상하게 자꾸만 눈에 들어오는 오피스텔..

아무래도 거래가격이 싸다보니 자꾸 눈에 들어온다.

오늘 눈여겨 살펴본 오피스텔은 10년차 오피스텔로 준신축이라고 말할 수 있고.

강남까지 근접거리이기 때문에 직장인들의 수요가 있을 것이라고 생각된다.

인근에도 아파트 단지가 있어서 생활하는데 어려움이 없을 것 같기도 하고 말이다.

 

그런데 아직 유찰이 많이 진행되지 않은 상태이기 때문에 투자하기가 어려워서.

굳이 굳이 투자를 한다면 두번 정도 더 유찰되어서 1억 전후가 된다면, 투자 가능성이 있을 거라고 본다.

해당 물건지는 네이버 부동산에서 실거래금액이 1억 6천 전후로 거래되고있는데.

1억에 입찰을 받는다고하면, 부대비용으로 최대2천만원이 소요된다고해도 못해도 2천만원정도의 수익을 얻을 수 있을 것으로 보여진다. 단기매매를 한다면 큰 이익을 얻을 수있겠으나, 문제는 오피스텔이 생각보다 거래가 잘 안된다는...

 

실제로 이 동네에 물건거래가 얼마나 되는지는 좀 더 살펴봐야하겠지만.

근거리에서 출근 퇴근하는 직장인들이 거주하기에 나쁘지 않은 컨디션의 오피스텔인것으로 추측된다.

 

채권이 말소기준권리에 해당하기 때문에 안타깝게도 전입신고를 하여도 선순위를 갖지 못하고 소멸되기 때문에.

해당 건에 대해서는 명도가 불가피할 것 같다.

배당요구종기일 내까지 배당을 신청한 인물도 없었기 때문에..

입찰을 하고 나서도 .. 명도까지 어려움이 있을 것 같다.

 

해당 임차지의 거주인이 95년생으로 보여지는데..참으로 쓴 경험을 하게 되지 않을까 싶다.

 

해당건의 경우, 소유권을 이전한 "정"씨가 우리은행에 대출금액을 갚지 못해서 발생한 문제로,

우리은행에서 걸어둔 근저당권이 2015. 일자로 선순위 권리. 즉 말소기준 권리를 갖는다.

이후, 근저당권이 소액 감액되긴 하였으나, 아직 1억 3천에 달하는 금액이 달려있고.

이후 임차인이 2024. 10월에 주택임차권을 걸고 2022년에 전입까지 받았으나.

앞서 말했다 시피 말소기준권리인 우리은행이 채권이 설정되어있기 때문에.

이후의 주택임차권은 소멸하게된다.

 

근저당권(우리은행) 2025. 2. 3. 말소기준권리 (소멸) 경매로

전세권(이**) 2025. 10. 22. 후순위 (소멸) 해지완료

임차권(마**) 2024. 10. 7. 후순위 (소멸) 배당요구 안함

압류(서초구) 2024. 8. 21. 후순위 (소멸) 세무압류, 경매로 소멸

 

명도만 잘 한다면 수익을 안겨줄 수있는 좋은 물건으로 판단된다.

문제는 명도에 대한 사회적 인식이 전반적으로 좋지 않아서.

이 물건을 기피하는 문제인데....

 

요즘은 법원에서 명도절차를 잘 진행해주고. 영 안된다면 법무사를 통해서도 진행을 할 수 있기 때문에..

할려면 할 수는 있겠다. 

 

다만, 오피스텔의 경우 토지점유율이 워낙에 낮다보니, 

부동산 상승의 시세차익을 노리기 어려운 상태이다.

 

그럼으로 현재 적극적인 투자를 해야하는 초등학생 이하의 학부모 들이나 싱글들이 접근하기에 매력도가 좀 떨어진다고 볼 수 있다.

또한, 1억을 투자한다고 하였을 때 월마다 얻을 수 있는 수익이 20~30만원 선일 것으로 예상됨으로.

1억을 투자한것에 비하여 현금흐름이 그리 좋을 것 같지 않을 것 같다.

 

그럼으로 현금흐름을 만들기 위해서 구매한다기 보다는, 매우 싼 가격에 경매로 득하여 시세와의 차액거래로 수익을 얻는게 가장 나은 선택이 될 것 같다.. 문제는 판매가 될 때까지 대출이자를 납부해야한다는건데...뭐.. 5~6천만원의 월이자액을 대략적으로 계산하여보면

 

낙찰가 (매입가) 1억원

자기자본 투입 (4천만원)

대출금액(담보 포함)  (6천만원)

대출금리 가정 연 5.0%

 

거치납의 경우 월 25만원

원리금균등 10년 만기의 경우 월 63만원을 납부하게된다.

15년 만기의 경우 47만원이고.

중도상환수수료가 있는 경우 시세차익 거래를 할 때 중도상환수수료도 고려해야겠지?

 

60만원의 월세를 받는 다고 할 때에, 10년 납부시의 원리금균등은 63만원으로 오히려 월 부담금이 마이너스가되고.

15년 납부시 47만원으로 13만원밖에 남지 않는다.

 

물론 전세를 놓고 거래하는 방법도 잇겠지만..

 

 

 

 

 

 

 

매매, 전세, 월세 구조를 파악해보아도...

하여간 싸게 사는게 답인거 같다.

가격에 거의 변동이 없고 조금씩 하락하는것으로 보여지기까지 하니 말이다.

아무래도 내용연수가 10년이 넘다보니 점점 문제가 생기는 듯 하다.

 

한 2번 유찰하면 바로 입찰해도 되지 않을까??

이 물건은 실제로 입찰하고싶다는 마음도 드는데....

실제로 거주하기 편리한 곳인지 손품을 좀 팔아봐야할 필요가 있을 것 같다.

 

해당 물건지에 편의점도 있고 부동산도 있고.. 1인 가구가 생활하기에는 병원을 제외하고는 나쁘지 않을 듯 하다.

건물 바로 앞에 호반아파트 버스정류장이 있어서. 대중교통을 이용한 출근 퇴근이 가능하고.

강남역까지는 30분밖에 안걸림..대박임...